LE VIAGER

Le viager est une forme de vente immobilière : une personne (âgée) vend sa maison en contrepartie d'une rente viagère, en conservant, éventuellement, le droit d'y rester vivre. Le vendeur, encore appelé crédirentier, bénéficie dans ce cas d'un droit d'usufruit ou d'un droit d'usage et d'un droit au fruit (usus et fructus) d'un bien appartenant à autrui. Ces deux dernières notions ont des effets juridiques distincts sur lesquels le vendeur comme l'acquéreur doivent rester attentifs.

Le bien peut être également vendu en viager libre de toute jouissance ou d'occupation.

L'acheteur, encore appelé débirentier, paie le bien sous la forme d'une rente viagère (rente garantie à vie), une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d'un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. L'équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l'acquéreur. La rente doit être indexée à un indice de référence.

Le contrat est rédigé par un notaire. L'acheteur devient propriétaire du bien dès la signature de l'acte. Si le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu'à son décès ou à une certaine date fixée entre parties. Dans ce cas, le montant du prix tient compte d'un abattement pour l'usufruit et l'occupation

La rente viagère

Les parties peuvent librement déterminer le montant de la rente, en tenant compte de l'âge du ou des vendeurs, car il n'existe pas de tables légales en la matière. Il faudra juste veiller à garder un équilibre correct car en cas de sous-évaluation de la rente, l'administration de l'enregistrement aura tendance à y voir une donation déguisée.

Pour calculer une rente, il sera utile de consulter la documentation reprise sur le site internet de J. Schryvers

La rente sera due jusqu'au jour du décès du vendeur (le crédirentier), mais les parties peuvent également prévoir un terme fixe ( exemple : la rente sera éteinte le jour du décès du vendeur, avec un maximum de 15 ans, à partir du jour de l'acte de vente)

La rente peut être indexée, ou non. Elle peut être constituée sur la tête d'une ou de plusieurs personnes, avec éventuellement un report total ou partiel sur la tête de l'une d'elles en cas de prédécès de l'autre. En principe, cette rente n'est pas taxable dans le chef du vendeur, étant entendu que c'est son capital "immeuble" qui se transforme en rente et dans ce cas, elle n'est pas déductible pour l'acquéreur.

Quels frais?

Le vendeur n'a pas de frais par contre, l'acquéreur devra payer :

1) Les frais notariaux : honoraires et débours divers du notaire ;

2) Les droits d'enregistrement : 12,5% (10% en Flandre) de la valeur du bien ou 6% dans le cadre d'une habitation modeste ;

3) L'inscription hypothécaire ;

4) La commission de l'agence: en général 4% de la valeur du bien + TVA, certaines agences demandent même davantage